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案子太多律师太少业委会法律援助的空白

  作为一个新的基层自治领域,业委会本身的工作涉及到《物权法》、《物业管理条例》等多部法律、行政法规、地方性法规的学习和应用,这要求参与者具备较高的专业水准。

  另一方面,伴随着民主意识、法治意识以及维权意识的逐步提高,业主利益需求多样化,城市住宅小区内业主委员会与业主、物业企业、房地产开发商▼▼▽●▽●等之间的诉讼纠纷越来越引起社会关注。在近年的社区治理实践中,关于住宅小区建筑物专有、共有部分的权利归属、使用、收益、处分以及业主☆△◆▲■行使管理权、知情权、撤销权等相关冲突尤为突出,由此引发的诉讼纠纷数量增长幅度较快,业委会对法律服务的需求也越来越大。

  与要求相对应的是,大部分参与者缺乏法律法规意识,市场上能够提供的专业法律援助非常有限。在法律层面上,业委会所面临的问题是多层次的。

  上海市第二中级人民法院发布的《2008-2017年涉业主委员会案件审判白皮书》显示,从2008年到2017年,二中院涉业主委员会民事案件415起,审结417件。这些案件种类繁多,主要以物权纠纷为主,且调撤结案率低,矛盾纠纷尖锐,通过判决形式审结的案件占到了审结案件总数的79.6%,低调撤率和高判决率形成了鲜明对比。 北京市石景山区人民法院对统计了北京市法院五年来(2013 年 1月 1 日至 2017 年 12 月 31 日)1573 份涉业主委员会纠纷案件生效裁判文书,也发现了同样的特点:案件数量增长幅◆▼度较快,总体呈逐年上升趋势;纠纷案件时间跨度长,矛盾积怨深,相当一部分纠纷案件虽经一审、二审、再审程序,仍难以有效化解。

  以占总案件32%的业主撤销权纠纷为例,不仅涉及对原告起诉或被告应诉的诉讼主体资格等程序性事实的审查判断,还涉及对业委会决议程序的合法性以及是否损害业主的合法权益等实体事实的审查,不同事实交错复杂,多重法律关系相互交织,增加了纠纷案件的调处难度。

  数量庞大的纠纷案件以及其中复杂的法律关系,无不要求着业委会寻求更专业更丰富的法律援助。

  尽管有“律师进社区”的策略倡导,每个居委会都配备了自己的律师,但涉及到业委会领域,社区律师并不能完全契合业委会事务。一位参与过业委会的律师表示,很多社区律师并不懂得业委会工作,其作用更像是在帮居委会和稀泥,没有帮助业委会解决到实际的问题。

  上海某一小区最初使用的是来自社区提供的免费律师服务,几次业委会会议之后,他们与律师的合作并不顺利。为了不影响委员们的本职工作,业委会的会议总是在工作时间之外进行,社区的律师参加过几次之后便表示不愿意•☆■▲再跟进。不同于◇=△▲律师原本的设想,业委会所涉及的法律事务既多,且杂,对物权领域的专业知识要求非常高,与居委会工作工作相比,显然有了很大差别。最终,业委会决定去专业的律师事务所聘★◇▽▼•请律◆◁•师。

  这涉及到一个问题,真正懂得业委会事务的专业律师并不多,来社区服务的法律顾问,可能并不研究物权领域的法律,很难做到专业。

  有人说,业委会•□▼◁▼律师更多是一种治理小区的外在力量,小区治理的关键,还在于业委会。这在无形之中,倒逼着业委会参与者成为法律专家。

  面对业委会领域法律资源的空缺,我们能否鼓励、引导更多律师从事这一领域,通过培训帮助年轻律师学习业委会领域的专业知识呢?

  业委会工作本身存在壁垒,非亲身实践难以体会,有时候即使是小区业主,所提出的建议理论上可行,实际上却难以操作。并且,因此,培训的内容常常和现实有一定距离,不接地气。单纯依靠知识培训,难以帮助学习者理解和把握业委会事务的整体脉络。

  再者,业委会事务琐碎,所要花费的精力与所得到的报酬难成正比。和其他法律业务相比,小区的事务繁杂耗时,利润还少,对律师而言,业委会事务在经济上几乎没有什么竞争力。 此外,在业委会领域,收入还存在一定的风险性。假如律师所服务的业委会中途夭折,可能发生新一届业委会不承认律师报酬的情况。相比之▲★-●下,街道每年都有固定的法律预算,收入稳定,很多律师介入到社区事务,更愿意和街道签合同。

  实际上,物权纠纷的大量爆发,与未能形成完备规范体系的业委会的法律及规章制度也有很大关系。尽管法律法规一直在完善,但业委会所依赖的法律基础也并不理想,在实际操作△▪▲□△过程中,仍然有法律难以解释,或解释不清的地方。

  单就业委会本身的法律性质而言,《物权法》、《物业管理条例》等法律法规一直没有给予明确的界定。根据现有的法律法规来界定业委会的法律地位,业委会本身不是独立的民事主体,相应的也没有独立的民事主体资格。在司法实务中,关于业委会诉讼主体资格的认定问题上各个地方法院表现出很大的分歧,在一定程度上限制着业委会的发展。

  人民日报提到,国内尚未有法律或政策性文件对业主大会和业委会的组织特征给予明确的定性,这为业委会行使职责以及接受监督埋下了隐患。反观其他国家,海外国家的业委会运作高效、权责明晰,与海外国家业委会法律地位更加明确不无关系。专家指出,“美国住宅小区业委会的法人主体地位十分明确,这是业委会维权和运作的基本保障。虽然并非所有国家的业主组织都具有法人身份,但目前各国业主组织均呈现出法人化的发展趋势。”

  业主知情权纠纷也是物权★▽…◇领域较为突出的一类问题。根据普陀区人民法院的数据,在统计的130起案件中,仅有14起案件法院全部支持了业主知情权的诉讼请求,占10.77%。绝大多▲=○▼数案件中,业主提起的知情权请求过于宽泛,明显超出了业主知情权的范围。

  现有的司法解释对知情权一般是有限列举和兜底规定,导致常常出现业主知情权行使边界不清,权利滥用的情况。当业主要求公布、查阅一些看似刁难但又有一些合理★△◁◁▽▼之处的信息文件时,能否获得法院支持,只能依靠法官对业主知情权行使边界的界定。

  实践中,知情权行使▲●▪•★…△范围、行使方式、行使期限和义务主体等均存在争议,业主身份信息、联系方式、房屋坐落、车牌号码等是否属于知情权的范围?查阅方式是否包含复印、摄影、摘抄、拍照?......这是法律规定中较为模糊的内容,答案仍需探讨。

  有时候即使作出判决,案件的实际执行也存在很多问题。很多业委会耗费大量时间精△▪▲□△力打官司,走完流程后却发现自己未必就得到了理想的结果。打赢了官司只是得到一个判决,如何去执行才是问题的关键。在这一点上,法院的审判庭与执行庭之间也存在矛盾分歧。很多知情权官司基本上没办法执行,业委会没有办法让法院去强制执行。

  包括司法裁判者,对业委会事务也处于一个学习的阶段。尤其涉及业主个人利益与共有权益矛盾冲突及利益协调时,如何有效的平衡和协调小区内不同业主、利益群体之间的利益冲突,考验着司法裁判者的智慧。 业主法治意识的淡薄,法律资源的不足,法律本身的缺漏与冲突,这些问题是中国转轨中在理论与实践方面必然遭遇的重大挑战。从上到到下,所有人都处在一个摸索的阶段。社区治理实践中,业委会遇到的困境反映着社会变迁过程中不同层面的发展问题,这恰恰在说明,我们亟需建构一个系统化、完备的业委会管●理制度,健全相关法律法规,使业委会在运作中有◆■章可循。

  北京市石景山区人民法院课题组,陈石磊.关于业主委员会社区治理纠纷法律适用问题的思考

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